Entrevista con Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española

A punto de cumplir dos años al frente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), un periodo difícil, marcado por la crisis económica y la morosidad.

‐¿Cuánto va a dificultar el relanzamiento del crédito la amenaza de subida de los tipos de interés por parte del BCE?‐Perjudica un poco más la situación del mercado. El impacto de una subida de los tipos de interés es negativo en un doble sentido. Por su importantísimo impacto en la morosidad y porque complica la capacidad de endeudamiento de los particulares, ya que el mercado ha registrado tipos históricamente bajos hasta hace muy pocos años. Lo deseable es que la subida se produzca de una manera paulatina.

‐¿Cuándo va a alcanzar su techo la morosidad?‐El crédito para adquisición de vivienda cuenta con una morosidad muy baja, del 2,58%, como consecuencia de un ejercicio de responsabilidad muy elevado por parte tanto de los ciudadanos como de las entidades. La verdad es que los hogares han recorrido ya la travesía del desierto, porque han estado pagando en 2008 tipos de interés del 5%. Ahora los tipos son tan bajos que un alza de estos no debe tener un impacto relevante en la morosidad.

‐¿Cuántas familias se han quedado sin hogar en esta crisis? ‐Durante la crisis se han ejecutado 230.000 garantías hipotecarias. En 2010, se produjeron entre 90.000 y 100.000 adjudicaciones y en este ejercicio este número debe bajar considerablemente. Este descenso va a ser posible por las negociaciones individuales que van a realizar los particulares con las entidades, así como el hecho de que la cartera histórica de préstamos que había hasta hace cinco años ya se ha saneado.

‐¿Qué tipo de préstamos han sido los más afectados por adjudicaciones?‐Los suscritos entre los años 2005 a 2007, en un momento generoso de los tipos de interés, y cuando el precio de las viviendas alcanzó su techo. Estamos hablando de un porcentaje entre el 15% y el 16% de la cartera de financiaciones que se han realizado por encima del 80% del valor de tasación de los inmuebles.

‐En los últimos años de la bonanza económica, se concedieron préstamos hipotecarios por encima del 100% del valor de tasación de la vivienda, y con una ratio de esfuerzo en el pago que llegó al 60% de la renta disponible. ¿Eso no son ‘subprimes’ a la española?

‐Me cuesta trabajo pensar que haya existido alguna entidad financiera que de una forma consciente haya elevado la tasa de esfuerzo hasta el 60%. Lo que sí ha podido suceder es que se hayan producido situaciones sobrevenidas en las características de los titulares posteriores a la firma de los préstamos. Me refiero a pérdida de empleo o pluriempleo de los titulares o de miembros de la unidad familiar o separaciones matrimoniales, que hayan conducido a que la cuota del préstamo se haya vuelto insostenible.

‐Esa no es la visión que circula en la calle.  ‐En un mercado de 10 millones de préstamos hipotecarios puede haber habido operaciones de esta naturaleza, probablemente atendiendo a algún tipo de expectativas. Pero me cuesta trabajo creer que los departamentos crediticios de bancos y cajas hayan podido acometer este tipo de actuaciones. Podría entenderlo en el caso de haberlo hecho con algún empresario, pero no de forma generalizada.

‐Ha habido ‘subprimes’.‐Es posible que la banca haya hecho algunas bobadas. Que diera por descontadas expectativas económicas de una manera muy optimista. Pero hay que ver el contexto del periodo entre los años 1996 y 2007. En todos estos ejercicios, la economía se encontraba en crecimiento, había creación de empleo y los tipos de interés eran reducidos. Esto creó una especie de cóctel de euforia en el segmento del crédito. Al margen de las críticas, me quedo con el dato de que durante este decenio más de cinco millones de ciudadanos han podido comprarse una vivienda y el 97,5% han podido pagarla. Eso se ha producido en un país en el que el Estado no supone un apoyo para el sector, como sucede en los anglosajones, donde frena los efectos de la demanda disparada.

‐Las cajas de ahorros ponían una oficina a pie de cada promoción inmobiliaria. Una estrategia arriesgadísima.‐En el mercado inmobiliario, la estrategia de crecimiento de los bancos y las cajas ha sido muy similar. Venían clientes jóvenes con trabajo, en un entorno internacional positivo y con una situación en la que no se vislumbraba el final del ciclo. Nos fuimos tan contentos de vacaciones en el año 2007 sin que nadie hubiera anticipado la crisis... En el crédito a promotores, hay que tener en cuenta que en una época en que las cajas tenían la necesidad de salir de sus espacios naturales y expandirse probablemente era muy tentador subirse al caballo inmobiliario.

‐Hay quien pide establecer el sistema hipotecario estadounidense en España. El que no paga, entrega las llaves del piso y todo resuelto...  ‐En estos momentos existe algo más de un billón de euros en préstamos hipotecarios. No sería posible la financiación de este fabuloso importe si no fuera por los inversores extranjeros. Estos aportan cerca del 60% de esta cantidad, a través de la compra de instrumentos de captación de fondos, como titulizaciones o cédulas hipotecarias. ¿Se imagina lo que pasaría si los bancos les dijeran que no tienen dinero para devolver esos créditos? ¿Les podrían decir que les van a pagar con pisos? Ellos quieren cash. En esta situación, los extranjeros reducirían sus préstamos y pedirían tipos más altos por su dinero.

Fuente: ahe.es (La Gaceta. Página 24. 1 página)